Com mais de um ano de atraso, o Conselho Monetrio Nacional (CMN) regulamentou a utilizao de imvel como garantia em mais de uma operao de crdito imobilirio. Prevista no novo Marco Legal das Garantias, sancionado em outubro de 2023, a possibilidade dependia da regulamentao do CMN para entrar em vigor.
Com a lei do Marco Legal das Garantias, o consumidor poder dar um imvel em garantia em vrias operaes de crdito simultneas. Isso vale se o tomador tiver uma moradia extra, sendo proibida a incluso do imvel nico como garantia de um emprstimo. Segundo o governo, essa vedao impede que uma famlia fique sem moradia e tenha o imvel tomado se deixar de pagar uma dvida.
Antes da lei, uma casa s poderia ser dada como garantia em uma nica operao de crdito, mesmo se o emprstimo ou financiamento tivesse valor mais baixo. Agora, a diferena entre o valor da operao de crdito e do bem dado como garantia poder ser usada em outras operaes, desde que estejam dentro da mesma instituio financeira.
Por exemplo, se um imvel de R$ 300 mil fosse dado como garantia para um emprstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil de diferena no poderiam ser dados como garantia at que a operao fosse quitada. Se o consumidor no pagasse o emprstimo, e a casa fosse a leilo, o consumidor embolsava a diferena. S a poderia usar o dinheiro.
Agora, os R$ 250 mil restantes podero ser usados para outras operaes de crdito, comprometendo todo o valor da casa. No possvel dar o mesmo bem como garantia para bancos diferentes.
Aprimoramentos
Com a regra estabelecida, caso um imvel sirva de garantia a mais de uma operao de crdito, a razo entre a soma do valor nominal da nova operao e dos saldos devedores das operaes j garantidas e o valor da avaliao do imvel dado em garantia no podem ser superiores ao limite de cota de crdito aplicvel operao de crdito predominante.
A resoluo do CMN tambm estabelece que as novas operaes de crdito garantidas pelo mesmo imvel podem ter condies de remunerao, atualizao e amortizao distintas daquelas convencionadas na operao de crdito original.
Para as operaes de emprstimos a pessoas naturais garantidas por imveis residenciais, o CMN permitiu que a instituio financeira requeira a contratao de uma garantia securitria que preveja a cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do muturio e de danos fsicos ao imvel. Segundo o BC, a garantia secundria dar mais segurana ao compartilhamento de garantias no caso de ocorrncia de sinistros.
Garantia secundria
Segundo o Banco Central (BC), a instituio financeira deve pedir a garantia secundria sem prejudicar a liberdade para a escolha de aplice de seguro (de vida e de invalidez) por parte dos muturios, devendo ser observadas as mesmas condies relativas ao assunto aplicveis aos financiamentos habitacionais.
“As medidas aprovadas contribuem para o estabelecimento de condies adequadas para otimizar o aproveitamento de ativos imobilizados por parte de devedores e de credores, com potencial de ampliar a concesso de crdito imobilirio, especialmente de emprstimos a pessoas naturais garantidos por imveis residenciais, preservando-se, ao mesmo tempo, a robustez das regras de originao aplicveis s operaes de crdito imobilirio”, destacou o BC, em nota.
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