Um dos assuntos que geram mais dvidas ao contribuinte relacionado a imveis. As dvidas vo desde como declarar um imvel no Imposto de Renda at como prestar contas sobre compra, venda e ganhos com aluguel para o Fisco. A Agncia Brasil conversou com o professor de Cincias Contbeis, Deypson Carvalho, do Centro Universitrio do Distrito Federal (UDF), para responder essas questes.
Quem obrigado a declarar ganhos com locaes de imveis e como fazer a declarao?
Algumas pessoas tm como renda principal ou secundria o ganho com locao de imveis. Na hora de prestar contas ao Fisco, dvidas no demoram a aparecer. Neste sentido, o ouvinte Jos Daladier tem uma pergunta: “Eu tenho um imvel locado, no qual recebo aluguel mensal. Eu devo declarar esse rendimento? Se eu devo, de que forma eu fao?”.
Se o contribuinte est na lista de pessoas obrigadas a declarar Imposto de Renda, ele deve, de fato, declarar ganhos com aluguis. Deypson Carvalho aponta que a forma de declarar difere da fonte que fez o pagamento.
“Os ganhos decorrentes de locaes de imveis recebidos de pessoa jurdica devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributveis Recebidos de Pessoa Jurdica”, enquanto os rendimentos de aluguis recebidos de pessoa fsica devem ser informados na ficha de “Rendimentos Recebidos de Pessoa Fsica e do Exterior” desde que, em ambos os casos, o contribuinte esteja obrigado a entregar a sua declarao ao Fisco”, explica.
No caso do recebimento vindo de pessoa fsica, o professor aponta que deve ser feito o preenchimento mensal do chamado carn-leo. “Em 2022, o limite de iseno da tabela progressiva mensal era de R$1.903,98, o que obriga o contribuinte a preencher o carn-leo referente ao perodo do ano-calendrio de 2022 toda vez que o recebimento do aluguel superar esse valor durante o ms”, diz.
Os dados do carn-leo sero cruzados com os dados da declarao anual. “Em caso de divergncia, a Receita Federal realizar a reteno em malha fiscal da declarao at que seja efetivada a devida correo por iniciativa prpria do contribuinte ou por intimao”, explica Deypson.
Como fazer a declarao correta da compra de imveis?
Para alm da questo do sonho de se ter uma casa prpria, a compra de um imvel tambm envolve muita burocracia. Obviamente, a burocracia se estende Declarao do Imposto de Renda. Neste sentido, surgem dvidas sobre como declarar o bem.
Uma delas do leitor Evonir Vieira da Silva. “Ano ado eu adquiri um apartamento no valor de R$ 140 mil a partir de um dinheiro que eu ganhei. Eu gostaria de saber se eu teria que declarar o apartamento neste ano. Ser cobrado um valor por eu ter adquirido ele?”.
A resposta sim. Como a Declarao de Ajuste Anual do Imposto de Renda 2023 relativa ao ano-calendrio de 2022, toda movimentao financeira relativa aos rendimentos recebidos e pagamentos efetuados, includa a compra de imveis e outros bens durante o ano de 2022, devero constar da declarao.
“Os imveis adquiridos em 2022 devem ser informados pelo contribuinte na ficha de Bens e Direitos da Declarao do Imposto de Renda 2023 pelo valor do custo de aquisio, isto , pelo valor pago efetivamente na transao”, diz Deypson Carvalho.
Na hiptese de o imvel ter sido comprado por meio de financiamento bancrio, os valores pagos durante todo o perodo do financiamento devero ser inseridos na ficha de Bens e Direitos, na data-base de 31/12/2021 e 31/12/2022, pelo somatrio de todas as parcelas pagas at a respectiva data-base. Essa regra vale tambm para os imveis adquiridos por meio de consrcio.
O professor aponta, porm, que no h Imposto de Renda a ser pago pelo contribuinte no momento da aquisio do imvel. “A tributao do Imposto de Renda somente ocorrer na hiptese de o imvel ser vendido numa data futura por um valor acima do seu custo de aquisio que foi registrado”, explica.
A questo do custo tambm gerou uma dvida enviada nossa reportagem, da leitora Lilia Dalva. “Por que o Imposto de Renda no aceita atualizao do preo dos imveis e, em caso de venda, temos que pagar um imposto irreal”, indaga com certa indignao.
Deypson Carvalho confirma que, de fato, o valor do imvel no pode ser atualizado, mas ressalta que h trs excees. “O valor do custo de aquisio do imvel poder sofrer alteraes quando o imvel for adquirido de forma parcelada, ocorrerem reformas incrementais no imvel depois da sua aquisio inicial e em decorrncia dos gastos realizados durante o perodo de andamento da obra desde que os pagamentos sejam destinados construo do imvel”, diz.
Como declarar imveis financiados ou com emprstimo consignado?
Se a aquisio do imvel ocorreu de forma parcelada, a declarao tem algumas especificidades. “O imvel comprado por meio de financiamento imobilirio dever ser includo na ficha de Bens e Direitos pelo custo de aquisio, ou seja, pelo valor pago at a data-base da informao a ser inserida na Declarao do Imposto de Renda”, aponta o professor.
O leitor Pierry Bs relata, porm, uma situao um pouco diferente que o deixou com dvidas. “Tenho uma dvida sempre que eu vou fazer meu IR, porque eu tenho imvel financiado e tambm tenho crdito consignado. Como consigo declarar essas duas coisas?”, pergunta.
Deypson Carvalho aponta que financiamentos e emprstimos devem ser declarados de formas distintas. “A dvida no dever ser includa na ficha das Dvidas e nus Reais da Declarao caso o financiamento esteja enquadrado no Sistema Financeiro de Habitao ou em uma modalidade na qual o bem dado como garantia do pagamento da dvida como o caso da alienao fiduciria, hipoteca e penhor".
Nas situaes em que houver a utilizao de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) para pagamento de parte do imvel ou das prestaes do financiamento imobilirio, o valor recebido relativo ao FGTS dever ser includo na ficha de Rendimentos Isentos e No tributveis, enquanto que o valor de FGTS pago ao vendedor do imvel ou ao agente financeiro para pagamento de prestaes relativas ao financiamento imobilirio dever ser somado ao valor do custo de aquisio do imvel e ser informado na ficha de Bens e Direitos.
O emprstimo (seja consignado ou no), diferentemente do financiamento imobilirio onde o imvel foi ofertado em garantia, dever ser informado na ficha de Dvidas e nus Reais contendo a situao do emprstimo em 31/12/2021, a situao em 31/12/2022 e o valor pago do emprstimo durante o ano de 2022.
E se o imvel foi comprado em conjunto? Como fazer?
Outro questionamento comum em relao compra de um imvel com dinheiro de mais de uma pessoa. A leitora Fatima Brando tem uma dvida especfica. “Como eu lano um apartamento que est no meu nome, mas meu companheiro deu a metade do valor?”, pergunta.
O professor aponta que a compra de um imvel feita por um casal pode ser informada na Declarao do Imposto de Renda de trs maneiras diferentes:
- A primeira opo informar o imvel na ficha de Bens e Direitos somente na declarao de um dos Fs do casal. Nesse caso, na declarao do companheiro deve ser mencionado na ficha de Bens e Direitos, no grupo e cdigo “99”, pelo valor de R$ 0,01, que o imvel est relacionado no F do outro.
- Uma segunda alternativa fazer o mesmo imvel constar em declaraes separadas, informando na ficha de Bens e Direitos o equivalente a 50% do imvel em cada uma das duas declaraes.
- A terceira maneira o casal optar pela declarao em conjunto! Nesse caso, todos os bens que foram adquiridos pelo casal devero ser relacionados na ficha de Bens e Direitos do titular da declarao.
- Como fazer a declarao de uma venda de imveis?
- Se na hora da compra de um imvel, o contribuinte no paga IR, o mesmo no pode ser dito na hora da venda dele. A diferena entre o valor de venda e o de compra do imvel ter incidncia (cobrana) de IR. Tanto que preciso fazer o preenchimento de um documento para apurao e recolhimento de impostos.
Trata-se do Demonstrativo de Ganhos de Capital, mais conhecido como GCAP. Ele deve ser feito at o ltimo dia ltimo do ms seguinte da venda do imvel e est disponvel no site da Receita Federal.
"O GCAP far a apurao do imposto devido, dos rendimentos sujeitos tributao exclusiva e da parcela isenta, permitir a impresso documento para pagamento do imposto e tambm possibilitar a importao, pelo programa da declarao do Imposto de Renda 2023, de todas essas informaes”, explica Deypson Carvalho.
Se a venda do imvel for realizada de forma parcelada, esta condio dever ser informada no GCAP para que seja realizado o diferimento do ganho de capital proporcionalmente aos recebimentos parcelados. Isso impacta no Imposto de Renda a ser pago.
H uma forma de abater este Imposto de Renda a ser pago: se voc utilizar o dinheiro de uma venda na compra de outro imvel no prazo de at 180 dias. A leitora Rita Amaral tem uma dvida: “Vendi um imvel em outubro do ano ado com entrada e um financiamento da Caixa e adquiri um outro imvel na planta. Acontece que eu s recebi a ltima parcela da Caixa agora em fevereiro de 2023. Como que eu vou fazer pra declarar isso se a declarao referente a 2022?”, pergunta.
Deypson Carvalho ressalta que a prpria GCAP j leva em conta esta varivel. “O prprio GCAP far o devido enquadramento da iseno do Imposto sobre a Renda incidente sobre o ganho de capital auferido na venda de imveis residenciais independentemente se houve, ou no, a virada do ano”, diz.
E na declarao do IR, como declarar a venda? “O contribuinte precisar realizar a baixa do imvel vendido em 2022 na ficha de Bens e Direitos informando os dados da venda no campo “discriminao” e excluindo simultaneamente o valor do imvel no campo situao em 31/12/2022”, diz o professor.
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